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新疆XX房地產(chǎn)開發(fā)公司可行性報告
作者：佚名 時間：2006-1-18 字體：[大] [中] [小]
一、企業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展規(guī)劃——————————————2
二、新疆房地產(chǎn)市場總體評估————————————5
三、烏魯木齊鯉魚山擬征購?fù)恋馗攀觥?
四、擬征購?fù)恋亻_發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓情況———————————10
五、項目開發(fā)定位—————————————————12
六、項目投資計劃和開發(fā)周期————————————16
七、項目營銷計劃—————————————————18
八、財務(wù)效益測算—————————————————19
九、資金籌備計劃—————————————————21
十、結(jié)論—————————————————
一、企業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展規(guī)劃
1、新疆XX集團有限公司簡介
新疆XX集團有限責(zé)任公司是隸屬于電信系統(tǒng)的股份制企業(yè)，以公眾信息產(chǎn)業(yè)、酒店經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)、旅游項目開發(fā)、成套設(shè)備供應(yīng)、藥業(yè)連鎖經(jīng)營為業(yè)務(wù)主體，企業(yè)資產(chǎn)6億元，下設(shè)新疆XX房地產(chǎn)開發(fā)公司、新疆XX大飯店（五星級）、新疆公眾信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司等10個經(jīng)營實體，企業(yè)背景強大，資金實力雄厚，發(fā)展力持久，是新疆維吾爾自治區(qū)較為知名的中型企業(yè)集團。
新疆XX集團有限公司秉承中國電信企業(yè)理念，以電信行業(yè)為依托，堅持多元化經(jīng)營、全范圍發(fā)展的創(chuàng)新之路，以穩(wěn)健求生存，以創(chuàng)新求發(fā)展，企業(yè)運行平穩(wěn)，業(yè)務(wù)拓展迅速，社會信譽良好。新疆XX集團下屬的XX大飯店，到目前為止仍然是新疆境內(nèi)設(shè)施最好、配套最完善、經(jīng)營最規(guī)范、知名度最高的五星級旅游酒店，在為集團經(jīng)營創(chuàng)下豐厚利潤的同時，也為企業(yè)品牌建設(shè)發(fā)揮了巨大作用。新疆XX集團下屬企業(yè)“新疆醫(yī)圣醫(yī)藥公司”經(jīng)過近一年的運行，月銷售額超過1000萬元，已發(fā)展成為新疆第三大醫(yī)藥批發(fā)企業(yè)。XX醫(yī)藥連鎖店是新疆非醫(yī)藥類企業(yè)在醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展最快的連鎖經(jīng)營機構(gòu)，也是XX集團實現(xiàn)多元化、連鎖化經(jīng)營的范本企業(yè)，到目前為止，已經(jīng)在全疆各大城市建設(shè)連鎖店近80個，業(yè)績顯著，效益穩(wěn)步上升。
在企業(yè)機制逐年完善、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步鞏固的情況下，新疆XX集團憑借雄厚的資本實力的品牌實力，介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，從2003年初開始，投資開發(fā)庫爾勒商業(yè)項目“金色時代廣場”，為建立完整的企業(yè)核心競爭力奠定了堅實基礎(chǔ)。
2、新疆XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介
新疆XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1998年，三級開發(fā)資質(zhì)。公司成立初期，除面對電信系統(tǒng)進行內(nèi)部房產(chǎn)開發(fā)外，沒有實質(zhì)性的商業(yè)項目開發(fā)。在成立以后4年多時間里，公司執(zhí)力于建設(shè)和發(fā)展專業(yè)團隊，積極關(guān)注市場動態(tài)，針對新疆房地產(chǎn)市場進行長期的、深入的評估和研究，等待合適的進入機會。
從2001年起，新疆房地產(chǎn)業(yè)進入盤整期，隨著市場結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)從無序走向規(guī)范、從混亂走向理性，到2002年，政府宏觀調(diào)控力度加大，大型房地產(chǎn)企業(yè)逐步實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，中小型房地產(chǎn)經(jīng)營淡出市場，產(chǎn)品供求趨于平穩(wěn)，整體發(fā)展格局趨于合理。新疆XX集團審時度勢，在廣泛征求和聽取了行業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)、專業(yè)研究人員、業(yè)內(nèi)人士意見后，對集團經(jīng)營方向做出重大戰(zhàn)略調(diào)整，決定緊抓機遇，將房地產(chǎn)開發(fā)做為企業(yè)新的支柱產(chǎn)業(yè)和績效增長點，并針對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展需要，重新改組企業(yè)機構(gòu)和領(lǐng)導(dǎo)班子，使企業(yè)組織結(jié)構(gòu)得到完善，專業(yè)力量得到加強。
3、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績
2002年，新疆XX集團有限責(zé)任公司在新疆巴音郭楞蒙古族自治州人民政府、庫爾勒市人民政府的大力支持下，兼并新疆巴州外貿(mào)公司，在充分利用巴州外貿(mào)現(xiàn)有土地資源的基礎(chǔ)上，征購了人民廣場西北側(cè)、薩依巴格路與巴音路臨街處的全部土地，由新疆XX房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)大型室內(nèi)商業(yè)步行街“金色時代廣場”，總建筑面積7萬多平米，其中商業(yè)面積2.8萬平米，開發(fā)總投資1.17億元。
“金色時代廣場”是新疆XX房地產(chǎn)開發(fā)公司成立后的第一個商業(yè)性開發(fā)項目，在項目前期，公司進行了細致、縝密的立項調(diào)研和開發(fā)定位，聘請國際知名的美國龍安設(shè)計規(guī)劃公司主持建筑設(shè)計和規(guī)劃工作，并以招標(biāo)方式引進房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu)、房地產(chǎn)銷售代理機構(gòu)，建立了開發(fā)建設(shè)、營銷策劃、銷售代理三位一體的專業(yè)模式，取得了良好的銷售業(yè)績。
金色時代廣場于2003年4月1日開始工程拆遷， 4月15日破土動工， 4月28日進入預(yù)訂，截止5月30日，共完成預(yù)訂銷售額9000余萬元，加上客戶意向預(yù)訂額，預(yù)計到正式開盤銷售（6月下旬）時間，可完成銷售額1.4億元左右。由于企業(yè)決策正確、項目定位合理、營銷策略得當(dāng)，金色時代廣場在市場競爭激烈、工程尚未過半的情況下，就已經(jīng)收回全部投資。根據(jù)項目預(yù)算，在項目銷售完成75%、為下屬企業(yè)預(yù)留足夠辦公用房的情況下，本項目仍然可以實現(xiàn)純利5000萬元以上，這充分證明，新疆XX集團對新疆房地產(chǎn)行業(yè)的判斷是正確的，進入是適時的。
金色時代廣場的成功開發(fā)，為新疆XX房地產(chǎn)開發(fā)公司全面進軍新疆房地產(chǎn)市場積累了寶貴經(jīng)驗、儲備了專業(yè)人才、建立了管理隊伍，在為電信企業(yè)增添了品牌和榮譽的同時，促進新疆XX集團有限公司順利實現(xiàn)企業(yè)改組和產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移，企業(yè)多元化發(fā)展路線更加清晰。
4、企業(yè)可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃
隨著金色時代廣場開發(fā)項目的實施，新疆XX房地產(chǎn)開發(fā)公司已完全進入市場化、企業(yè)化運作的新階段。新疆XX集團出于對重大項目進行整體把控的需要，調(diào)整了企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和管理層，鞏固傳統(tǒng)行業(yè)，拓展房地產(chǎn)行業(yè)，并根據(jù)企業(yè)長期發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展需要，對XX房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營和發(fā)展做出以下戰(zhàn)略性規(guī)劃：
4-1、立足于烏魯木齊和庫爾勒兩個南、北疆中心城市，做好長期開發(fā)的準備；借助政策背景和電信企業(yè)背景，
以企業(yè)兼并、債權(quán)重組、資本運作等方式參與土地收購，盡可能利用西部大開發(fā)政策和國有企業(yè)收購兼并政策，壓
縮土地成本，降低開發(fā)風(fēng)險。
4-2、根據(jù)兩個中心城市的房地產(chǎn)市場情況，在烏魯木齊地區(qū)的土地征購以二類、三類住宅用地為主，除市場有空缺的專業(yè)性商業(yè)項目外，不介入大型、綜合性商業(yè)項目開發(fā)；在庫爾勒地區(qū)的土地征購以一類、二類商業(yè)用地為主，除市場有空缺的中、高檔住宅外，不介入普通低價位住宅開發(fā)。
4-3、為回避市場風(fēng)險，企業(yè)總體土地儲備量不超過20萬平米，不針對市郊土地做遠期開發(fā)儲備。所征購?fù)恋卦瓌t上以3年為一個開發(fā)周期，在獲得土地開發(fā)權(quán)后，力求第一年開發(fā)、第二年見效、第三年獲益。
4-4、從2003年起的3年內(nèi)，每年資金投入量控制在3億元以下，每年開發(fā)總量控制在20萬平米以下；每年銷售總額控制在5億元以下，每年銷售面積控制在25萬平米以下。在此基礎(chǔ)上，實際資金投入和開發(fā)面積根據(jù)市場發(fā)展做動態(tài)調(diào)整，在新疆市場的發(fā)展規(guī)模3年內(nèi)保持在中等偏上水平，3年以后的經(jīng)營和發(fā)展根據(jù)市場狀況做新的部署。
二、新疆房地產(chǎn)市場總體評估
1、市場回顧
從90年代以后，新疆國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10.4%，各項主要經(jīng)濟指標(biāo)上升明顯，經(jīng)濟體制逐步由單一封閉的自然經(jīng)濟向全方位開放的格局轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整和優(yōu)化，市政、交通、電信、能源等基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)得到加強，經(jīng)濟發(fā)展的硬環(huán)境得到改善；通過進一步整頓和規(guī)范市場秩序，制定和落實投資政策和消費政策，清理的取消抑制投資和消費的不合理政策，經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境日趨好轉(zhuǎn)，社會局勢穩(wěn)定，城鄉(xiāng)人民生活水平明顯提高。
經(jīng)濟的發(fā)展帶來了房地產(chǎn)市場的活躍和城市化水平的提高，城市人口數(shù)量激增，舊城改造、市政基礎(chǔ)建設(shè)的步伐加快，大大地拓展了新疆房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間。隨著房改政策逐步落實及銀行信貸政策的相繼出臺，公房上市交易和房屋二級市場開始啟動，房地產(chǎn)消費流通渠道呈多元化趨勢。
作為人流、物流、資金流、信息流和建設(shè)行業(yè)的重要載體，新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長幅度達42.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資從1989年的1.2億元增長到2002年的137.92億元，14年間，全疆累計完成住宅投資221.79億元，竣工住宅面積1971.17萬平方米，城市人均居住面積由1989年的9.2平方米增至2002年的22.06平方米，增長率為107.17%。以上數(shù)據(jù)充分說明，新疆房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入成熟、發(fā)展的新階段。
烏魯木齊市是新疆維吾爾自治區(qū)的首府，全市轄7區(qū)1縣，總面積12000平方公里，市政面積166.8平方公里，人口208.2萬。烏魯木齊經(jīng)濟發(fā)展水平居西部地區(qū)城市前列，房地產(chǎn)開發(fā)逐年、穩(wěn)步上升，到2002年，個人購房已經(jīng)達到住宅消費的95%以上，以個人購房為主體的市場結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成并完善，到2003年初，烏魯木齊市共建設(shè)各類住宅近14100萬平方米，共建成住宅類用房25萬余套，居民住房平均面積由80年代初期人均不足8平方米擴大到現(xiàn)在的近19.6平方米。
截止2002年，新疆城鎮(zhèn)居民通過住房制度改革，累計出售公有住房5716萬平方米，合計86萬套，占可售公房85.4%，加上部分未出售但仍享有使用權(quán)的公房和個人私有住房，新疆城鎮(zhèn)居民自有住房率已達到了90%左右，在全國居中上水平。
2、前景分析
新疆城鎮(zhèn)數(shù)量少、城市規(guī)模小，到目前為止，全疆城鎮(zhèn)化水平為33.7%，共有633. 21萬非農(nóng)業(yè)人口。根據(jù)《自治區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》的總體目標(biāo)，在2000—2005年共5年時間里，全疆人口水平將由過去的1900萬增加到2000萬，城鎮(zhèn)化水平由33.7%提高到36%，非農(nóng)業(yè)人口達到750萬，增加約120萬。按照2002年人均19.06萬平方米的標(biāo)準計算，到2010年，全疆城市平均每年需要新增住房面積1187萬平方米。如果按住房使用年限和拆舊建新計算，新疆城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房為11158.8萬平方米，正常使用期以50年計，年折舊率以2%計，平均每年需拆舊建新223.2萬平方米（未含舊城改造）。把以上幾組數(shù)據(jù)綜合起來分析，預(yù)計在未來10內(nèi)，新疆平均每年至少需要新建住房1234.7萬平方米，其中有60%分布在烏魯木齊地區(qū)。
受經(jīng)濟發(fā)展水平、生活習(xí)慣、地理位置、環(huán)境條件等因素的影響，新疆城市居民人均住房建筑面積（19.06平方米）低于全國平均水平（人均住房面積21平方米）近10個百分點。目前，全疆城鎮(zhèn)戶均建筑面積64.79平方米，有85%的家庭住房建筑面積不足70平方米，隨著生活水平的改善和經(jīng)濟收入的提高，住宅市場從量的需求轉(zhuǎn)向質(zhì)的需求轉(zhuǎn)變，需求檔次逐漸拉開，中等收入、中高收入家庭首先進入換代期。
隨著西部大開發(fā)政策的深入和新疆經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，非住宅類地產(chǎn)需求增加，寫字樓、賓館、商場的銷售量將會增大。在居民經(jīng)濟收入增加、生活水平提高的同時，居民日常開支費用減少，用于購買住房的可支配資金相對增加，更進一步拉動了住宅類產(chǎn)品的需求總量。
3、發(fā)展預(yù)測
3-1、多層次、多價位的商品住宅供應(yīng)體系逐步形成
目前，烏魯木齊已初步形成了以經(jīng)濟適用住房為塔基、普通住宅為核心、豪華住宅為塔尖的金字塔型多層次商品住宅供應(yīng)體系。這三類不同價位的住宅基本可以滿足不同收入階層、不同消費層次的消費者對住房的需求。其中價位在1200元—1800元/平方米左右、帶有國家補貼性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房，滿足并解決了大多數(shù)中低收入、工薪階層消費群體的住房需求。價位在1800元—2000元/平方米左右、地理位置優(yōu)越、居住環(huán)境好、房屋質(zhì)量高的普通住宅，以中高收入階層為消費對象，將成為今后新疆住宅發(fā)展的主流方向。
烏魯木齊市房地產(chǎn)市場起步較晚，但發(fā)展迅速，從2000年起，出現(xiàn)大量高層、小高層住宅和別墅類住宅，豐富并完善了商品住宅的種類；在推行住宅商品化的過程中，烏魯木齊已經(jīng)發(fā)展并形成多元化住宅的供應(yīng)體系，初步完成了商品住宅品種和結(jié)構(gòu)的升級。
3-2、個人購房成為住宅消費市場的主體
隨著我國住房體制改革的深入，個人購房已逐步取代了集團購買，成為商品房市場的消費主體，房屋消費已經(jīng)成為繼大眾日用消費品以后，家庭生活首要的消費需求；銀行個人信貸消費的推出，促進并提升了居民的住房購買能力，城市居民對住房的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，在已經(jīng)售出的交易類房屋中，有8成以上的個人購房者采用了銀行貸款，這一消費方式將對今后的房地產(chǎn)市場發(fā)揮更大的推動作用。
3-3、城市擴張和改造拉動房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展
國務(wù)院于2002年7月批準烏魯木齊市新一輪城市總體規(guī)劃，新規(guī)劃的城市面積等于烏魯木齊市現(xiàn)有規(guī)劃面積的6倍。按照房地產(chǎn)發(fā)展的周期性規(guī)律，烏魯木齊房地產(chǎn)行業(yè)目前已進入了一個新的增長期，這種增長勢頭在近幾年中還會繼續(xù)。隨著未來房地產(chǎn)生產(chǎn)基數(shù)逐年增加，房地產(chǎn)供應(yīng)量和需求量會出現(xiàn)階段性、周期性的起伏，但總體需求量仍然在1200—1300萬平方米之間，具體到烏魯木齊市場，當(dāng)每年市場供應(yīng)總量保持在600萬平米左右、住宅供應(yīng)量保持在400萬平米左右時，房屋開發(fā)就在適度、適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，不會出現(xiàn)大面積過剩的現(xiàn)象。
三、烏魯木齊鯉魚山擬征購?fù)恋馗攀?BR>1、地理位置和周邊環(huán)境
新疆XX房地產(chǎn)開發(fā)公司擬征購?fù)恋匚挥跒豸斈君R市天山區(qū)北端的鯉魚山路8號，該片土地原為新疆制藥廠宅地，緊鄰新疆醫(yī)科大學(xué)、醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院（新疆最大的醫(yī)院）、蘭州軍區(qū)烏魯木齊總醫(yī)院、新疆師范大學(xué)、新疆財貿(mào)學(xué)校等知名單位，是烏魯木齊城市北線主要的居民地和商業(yè)、文化區(qū)域，也是新疆傳統(tǒng)的醫(yī)療、衛(wèi)生聚集地。
鯉魚山周邊地區(qū)是一個相對獨立的商業(yè)和居住版塊，雖然帶有一定工業(yè)區(qū)的成份，但整體環(huán)境在烏魯木齊屬于綠化密集地區(qū)，有著得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢。1998年以來，華源、廣匯等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)在鯉魚山一帶興建完成部分住宅小區(qū)，使鯉魚山路、新醫(yī)路形成了中、高檔住宅區(qū)的片區(qū)形象，從而提高了鯉魚山路的整塊土地價值。
烏魯木齊城市地域狹長，景觀資源嚴重缺乏，從中、高收入階層近幾年的置業(yè)趨勢看，對環(huán)境和自然資源的要求越來越高。鯉魚山路有依山傍景的觀景資源，同時又是烏魯木齊的主要商務(wù)區(qū)域，擁有完善的交通、商務(wù)、工作、生活和娛樂設(shè)施。據(jù)統(tǒng)計，該片區(qū)內(nèi)歷年商品住宅的總供應(yīng)量為68萬平方米，歷年商品房住宅銷售總量為62.5萬平方米，銷售率超過90%，商業(yè)項目和住宅項目開發(fā)前景看好。
2、景觀資源和市政配套
該片土地在烏魯木齊鯉魚山景觀走廊內(nèi)，背靠鯉魚山公園和新疆民族風(fēng)情園，烏魯木齊惟一的市內(nèi)水系和平渠從中間穿越，與紅山景觀區(qū)形成對應(yīng)，是烏魯木齊城市北線主要的景觀帶和綠化帶。片區(qū)內(nèi)夏季平均氣溫低于市中心2攝氏度，冬季平均氣溫高于市中心2攝氏度，居住環(huán)境優(yōu)良，風(fēng)景優(yōu)美。
做為傳統(tǒng)的中心居住地，該片區(qū)市政配套完善，南、北、東、西分別臨近鯉魚山路、新醫(yī)路、友好路、北京路等城市主干道，與河灘快速公路相距500米，9條公交線路通過片區(qū)，四面通暢，交通便捷。
區(qū)域附近的友好路十字是烏魯木齊主要的商業(yè)區(qū)，1000米生活圈分布著友好商場、富成百貨、賽特購物中心、深圳城等知名零售商業(yè)和肯德基、百富漢堡等知名餐飲、娛樂網(wǎng)點，生活、購物便利。
周邊學(xué)院林立，幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等星羅棋布，人文氣氛濃郁，是烏魯木齊市區(qū)內(nèi)不可多得的、理想的人文居住區(qū)。
3、土地成本和土地開發(fā)權(quán)
做為城市中心居住地，該土地經(jīng)過新的功能規(guī)劃后，進入有償出讓用地范圍。2001年4月，新疆啤酒花股份有限公司以投標(biāo)方式，取得了該片土地（原新疆制藥廠）共12.6萬平方米的土地開發(fā)權(quán)，出讓金額為10100萬元（參照和比較：2000年12月，烏魯木齊南門體育館10.7萬平米土地以競賣方式出讓，實際交易金額為41000萬元）。在以后兩年內(nèi)，新疆啤酒花股份有限公司需交納土地出讓金5600萬元（已交納1200萬元），投入前期和拆遷費用約3000萬元（已投入），完成“四通一平”后的土地成本增加到19000萬元左右。
以上地價，是烏魯木齊2年前三類土地的標(biāo)準定價。在新的城市規(guī)劃中，該土地已經(jīng)確認為一類開發(fā)用地，按照烏魯木齊2003年土地出讓標(biāo)準，該片土地的出讓金需增加3600萬元。
四、擬征購?fù)恋亻_發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓情況
1、土地轉(zhuǎn)讓背景
新疆啤酒花股份有限公司獲得該片土地開發(fā)權(quán)后，將擬名為“陽光地帶”的商住開發(fā)計劃上報自治區(qū)計劃委員會，根據(jù)新計投資561號文件《自治區(qū)計委關(guān)于下達自治區(qū)2001年商品房開發(fā)建設(shè)投資計劃（第三批）的通知》，該項目獲準建設(shè)35萬平米商、住用房。此后，啤酒花房產(chǎn)聘請澳大利亞DCN公司主持了項目的規(guī)劃設(shè)計工作，于2002年4月通過烏魯木齊市規(guī)劃局審核批準。
2002年7月，啤酒花股份投資開發(fā)的另一個住宅項目“裕景花園”因質(zhì)量問題遭遇業(yè)主投訴，在退房要求得不到滿足的情況下，部分業(yè)主集體上訪。該事件被當(dāng)?shù)匦侣劽浇槠毓夂�，啤酒花股份房產(chǎn)項目受到嚴重挫傷，銷售和開發(fā)陷入停滯，該項目在臨近開發(fā)階段被迫中斷。經(jīng)過近一年的企業(yè)整改，新疆啤酒花股分有限公司醞釀企業(yè)轉(zhuǎn)型，決定放棄房地產(chǎn)市場，鞏固和發(fā)展自己的啤酒花種植主業(yè)。由此，鯉魚山土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓進入程序。
2、土地收購意向和土地費用
該土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息發(fā)布后，新疆各大房地產(chǎn)企業(yè)均表示出強烈的收購意向。新疆XX集團獲知信息后，召開專門會議進行研討，與會者一致認為，該土地符合XX房地產(chǎn)公司后續(xù)項目的開發(fā)要求，應(yīng)予爭取。啤酒花股份獲悉新疆XX集團的收購意向后，對新疆XX集團的企業(yè)實力給予充分肯定，與新疆XX集團就土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜進行了多次洽談。
經(jīng)過雙方協(xié)商，啤酒花股份將企業(yè)所屬的烏魯木齊鯉魚山路12.6萬平方米土地開發(fā)權(quán)（包括規(guī)劃設(shè)計方案、政府政策和批復(fù)文件等）轉(zhuǎn)讓給新疆XX房地產(chǎn)開發(fā)公司，轉(zhuǎn)讓價格以實際投入成本計算，包括土地購買成本10100萬元、土地出讓金5600萬元、前期和拆遷費用3000萬元、土地轉(zhuǎn)讓利潤1000萬元，四項合計，整體轉(zhuǎn)讓費用20000萬元。
意向確定后，新疆XX集團、新疆XX房地產(chǎn)公司對出讓土地的合法性、有效性做了全面審核和專業(yè)咨詢，并對土地使用情況進行勘測，認為該宗土地前期工作和報價真實無誤，收購以后，新疆XX房地產(chǎn)公司變更資產(chǎn)所有權(quán)以后，即可進入開發(fā)過程。
五、項目開發(fā)定位
完成土地收購工作以后，XX集團將對項目整體規(guī)劃做出調(diào)整，使之更符合新疆房地產(chǎn)市場當(dāng)前需要，商住并重，充分發(fā)揮土地價值，合理規(guī)劃和使用土地面積。
1、商業(yè)開發(fā)
1-1、商業(yè)定位
利用現(xiàn)有土地的周邊臨街環(huán)境，結(jié)合新醫(yī)路沿線的新疆醫(yī)科大學(xué)（及附屬醫(yī)院）、蘭州軍區(qū)烏魯木齊總醫(yī)院等醫(yī)藥、醫(yī)療單位群聚優(yōu)勢，在新醫(yī)路沿線開發(fā)建設(shè)“XX醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品一條街（暫名）”。
整體建筑以3層為主，1、2層為店面和商鋪，3層為配套寫字間。
1-2、定位依據(jù)
烏魯木齊醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品銷售網(wǎng)點散亂分布在臨近火車南站的奇臺路和開發(fā)區(qū)貴州路一帶，在綜合性商業(yè)市場嚴重過剩的情況下，到目前為止，烏魯木齊還沒有出現(xiàn)一家規(guī)范的、聚集性的醫(yī)藥產(chǎn)品專營市場。該土地周邊區(qū)域是傳統(tǒng)的醫(yī)療、藥品集散地，自然市場成熟，立地條件充分。而且，XX集團下屬的XX醫(yī)藥連鎖已經(jīng)形成規(guī)模和品牌優(yōu)勢，有多年的醫(yī)藥類市場運作經(jīng)驗，政策報批順理成章，內(nèi)部條件和外部條件均符合該類型項目的開發(fā)條件。
該項目建成以后，將成為新疆第一家以醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品為主的專營市場，發(fā)展前景好，銷售（招商）難度小。
1-3、商業(yè)規(guī)模
遵循XX房地產(chǎn)公司在烏魯木齊市場“重住輕商”的發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)面積以充分利用土地條件為原則，合理控制開發(fā)量，以中型規(guī)模、適度、適量為原則。
商業(yè)項目計劃建設(shè)在新醫(yī)路沿線臨街地段，長度約300米左右，進深20米設(shè)計，單層建筑面積在6000平米左右，1、2層商鋪面積共12000平米，3層寫字間面積6000平米，可容納50-80個醫(yī)藥企業(yè)入市經(jīng)營。
1-4、效益評估
該項目投資周期短、建設(shè)成本低，以總面積18000平米計，建筑成本約1800萬元，當(dāng)年開發(fā)，當(dāng)年完成，當(dāng)年獲益。
調(diào)查表明，該地段低層商鋪銷售價在22000-25000元/平米左右，如該項目低層商鋪價格以20000元/平米左右定位，應(yīng)該具備市場競爭力。
以1層20000元/平米、2層12000元/平米、3層4000元/平米計算，開發(fā)完成后的銷售總額為21600萬元，減去建筑成本和營銷成本，僅此一項，即可基本收回全部土地成本，而實際用地面積僅為土地總面積的10%。
2、住宅開發(fā)
1-1、住宅定位
遵照當(dāng)?shù)卣畬ι唐贩孔≌焚|(zhì)開發(fā)、理念開發(fā)、科技開發(fā)的要求，注重居住小區(qū)的環(huán)境、功能和質(zhì)量，注重不同民族的習(xí)俗和文化傳統(tǒng)，注重住宅科技的現(xiàn)代化，以符合房地產(chǎn)理念升級、消費升級的中檔、品質(zhì)住宅為主，配套開發(fā)幼兒園、會所、商業(yè)購物、娛樂休閑等公用設(shè)施，全面引進智能化設(shè)施，為中、高收入階層提供優(yōu)美的人居環(huán)境。
1-2、定位依據(jù)
烏魯木齊住宅開發(fā)的結(jié)構(gòu)性過剩主要表現(xiàn)為以高端消費者為對象的高層、小高層住宅過剩，以普通消費者為對象的普通多層住宅供應(yīng)不足，而價格適中、品質(zhì)優(yōu)良、環(huán)境和配套服務(wù)完善的中檔住宅嚴重不足。隨著購房消費的日益理性，一次置業(yè)者不再受低價格誤導(dǎo)，對房屋的品質(zhì)要求越來越高。
市場統(tǒng)計表明，到2003年4月，烏魯木齊地區(qū)高層、小高層住宅空置率為62%，多層經(jīng)濟適用房空置率為25.5%，而多層商品房空置率僅為17%。在品質(zhì)型開發(fā)企業(yè)中，新天房產(chǎn)、康普房產(chǎn)的多層商品房銷售率均達到85%以上，這充分說明，價格適中、品質(zhì)優(yōu)良的商品房是當(dāng)前烏魯木齊住宅市場的缺口之一。對市場進行進一步細分后可以看出，銷售價在1600-2000元/平米、均價在1700-1800元/平米的中檔產(chǎn)品（地段相對較好、有基本的社區(qū)綠化、外立面貼磚、房屋品質(zhì)有保證）供應(yīng)不足。由于本年度入市新盤相對較少，預(yù)計在今后2-3年內(nèi)，該類型產(chǎn)品有足夠的市場潛量。
1-3、居住規(guī)模（項目技術(shù)指標(biāo)，列表）
序號項 目指 標(biāo)
1紅線內(nèi)用地總面積（不包括臨街商業(yè)用地）110000平米
2住宅300000平米
3幼兒園8000平米
4商業(yè)服務(wù)（指會所和其它商業(yè)建筑）20000平米
5半地下車庫17800平米（不含容積率）
6居住戶數(shù)2900戶
7家庭系數(shù)3.5
8居住人數(shù)10300人
9容積率2.6
10建筑密度27%
11綠化率45%
12停車位1036個（0.35輛/戶）
1-3、規(guī)劃設(shè)計
在澳大利亞DCM公司已經(jīng)確立的規(guī)劃和設(shè)計基礎(chǔ)上，對項目總體規(guī)劃進行調(diào)整，保留TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）、多層住宅、幼兒園、會所等項目，縮減小高層建筑，刪去高層建筑和社區(qū)學(xué)校，使項目規(guī)劃更符合烏魯木齊市場實際消費需要。
在景觀規(guī)劃中，著重利用鯉魚山山景和綠化帶，充分利用自然條件，保留自然形成的成品綠化林，將和平渠引入住宅社區(qū)，形成環(huán)流水系，在水資源嚴重缺乏的烏魯木齊，建成第一個真正意義上的山景、水景相融合的景觀樓盤。
在區(qū)內(nèi)布置點狀團簇綠地，以帶狀林萌步行道貫穿整個綠化系統(tǒng)，使居住小區(qū)形成山光水色、綠萌環(huán)繞的優(yōu)雅鄉(xiāng)居特色。
社區(qū)交通采用環(huán)行干道，以自然人行道步入樓亭，從而做到人車分流。
以TOWNHOUSE、多層建筑、小高層建筑將建筑物分為三個視線層次，合理搭配比例和高度，加強整體建筑的錯落感。
通過生態(tài)和綠化將小區(qū)分為三個不同主題的居住社區(qū)，以庭院、社區(qū)廣場、休閑娛樂區(qū)為公共空間，聯(lián)結(jié)和溝通三個居住區(qū)，實現(xiàn)大社區(qū)的完整和統(tǒng)一。
1-4、效益評估
該項目工程浩大，開發(fā)周期長（預(yù)計三年完成），產(chǎn)品層次多，但由于小高層建筑面積受到控制，高端產(chǎn)品所占比重不大，因此可以按平均數(shù)對項目效益做出測評。
在平均計入社區(qū)環(huán)境建設(shè)成本、公用設(shè)施建設(shè)成本后，烏魯木齊高品質(zhì)、框架式多層商品房建筑成本在1000-1100元/平米左右（包括聯(lián)排別墅），小高層住宅建筑成本在1300-1400元左右；以平均成本1200元/平米計，以總建筑面積300000平米計，建筑成本約36000萬元。
減去公用設(shè)施（幼兒園、會所）后，項目可售面積約290000平米。
該區(qū)域內(nèi)的別墅類住宅銷售價格在3500元/平米左右，小高層住宅銷售價格在2500元/平米左右。多層住宅銷售價格以1700元/平米計算，根據(jù)產(chǎn)品類型所占比例，平均銷售價格應(yīng)該在2200元/平米以上（以上評估價均為市場最低價）。
以2200元/平米計，銷售總額約為63800萬元，減去邊際費用、營銷費用、不可預(yù)知費用、稅收等，住宅項目凈利潤在20000萬元以上。
六、項目投資計劃和開發(fā)周期
新疆XX房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得該片土地開發(fā)權(quán)后，計劃分三年、三期開發(fā)完成。根據(jù)用地和規(guī)劃特點，如能在2003年7月以前完成土地收購，項目投資計劃和開發(fā)周期步驟為：
1、第一期，2003年7月——2003年12月
◎土地投資1.9億元，土地外交易成本約1000萬元，一期建設(shè)投資1800萬元，年度投資總額22000萬元。
◎完成新醫(yī)路沿街商業(yè)項目 “XX醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品一條街（暫名）”的開發(fā)工作，爭取在年底以前入住營業(yè)。
◎?qū)崿F(xiàn)銷售20000萬元左右，基本收回土地成本。
2、第二期，2004年4月——2004年12月
◎住宅建設(shè)投資14000萬元，基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)投資3000萬元，年度投資總額17000萬元。
◎完成TOWNHOUSE、小區(qū)道路兩側(cè)小高層住宅和商鋪開發(fā)，共120000平米；完成社區(qū)會所、幼兒園等公用設(shè)施開發(fā)，共10000平米；完成小區(qū)道路、綠化工程。
◎完成住宅銷售70%，完成銷售額20000萬元左右，初步實現(xiàn)產(chǎn)品獲利。
3、第三期：2005年4月——2006年10月
◎住宅建設(shè)投資18000萬元，配套設(shè)施投資1000萬元，兩年期投資總額19000萬元。
◎完成多層住宅開發(fā)共170000平米，完成小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，整體工程全面峻工。
◎2005年度銷售完成住宅銷售70%，剩余尾盤在2006年10月以前清理完畢，實現(xiàn)銷售額40000萬元左右，實現(xiàn)凈盈利20000萬元左右。
七、項目營銷計劃
◎借鑒新疆XX房地產(chǎn)開發(fā)公司庫爾勒金色時代廣場開發(fā)模式，招聘專業(yè)的營銷策劃機構(gòu)、銷售代理機構(gòu)介入項目營銷，在總體利潤額有充分保證的前提下，向營銷策劃機構(gòu)提供項目銷售總額0.5%的服務(wù)費用，向銷售代理機構(gòu)提供項目銷售總額3%的代理傭金，風(fēng)險共擔(dān)，利益共享，從而形成開發(fā)、策劃、營銷三位一體的專業(yè)化運作團體。
◎在住宅項目開發(fā)以前，完成社區(qū)會所建設(shè)，在銷售階段內(nèi)，會所做為現(xiàn)場售樓中心使用，在解決售樓需要的同時，避免重復(fù)建設(shè)，節(jié)省開發(fā)成本。
◎由于項目時間跨度大、開發(fā)周期長，在營銷工作展開以前，制作沙盤模型、效果圖、電視實景模擬（三維動畫）等技術(shù)系統(tǒng)，全面展示項目未來形象，提高項目的品牌力和形象力。
八、財務(wù)效益測算
1、項目成本（投資總額）估算表
序號項 目總額（萬元）備 注
1土地征購20000含土地出讓金（可緩交）、拆遷費、規(guī)劃費
2建設(shè)投資（含基建、環(huán)境、設(shè)施）37800沿街商業(yè)和住宅共兩項
3管理費用854銷售收入的1%
4銷售費用（營銷策劃、銷售代理）2989銷售收入的3.5%
5稅金4270銷售收入的5%
◎開發(fā)總成本 65913萬元
序號項 目總額（萬元）備 注
1新醫(yī)路沿街商業(yè)21600 醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品一條街（暫名）
2住宅63800THS、小高層、多層
3住宅區(qū)內(nèi)部商業(yè)街1000預(yù)估，實際銷售額應(yīng)高于預(yù)算標(biāo)準
4車庫不確定暫不進入銷售預(yù)算
◎銷售總收入 86400萬元
2、項目銷售（收益總額）估算表
3、主要財務(wù)指標(biāo)
3-1、項目利潤
= 項目銷售總額－項目成本總額
= 86400萬元 — 65913萬元
= 20487萬元
3-2、銷售利潤率
= （稅前利潤÷銷售總額）×100%
= （20487萬元÷ 86400萬元）×100%
= 23.7%
3-3、成本利潤率
= （稅前利潤÷投資總額）×100%
= （20487萬元÷ 65913萬元）×100%
= 31.08%
3-4、財務(wù)總結(jié)
在房地產(chǎn)開發(fā)中，在成本利潤率估算達到15%以上時，項目即具備足夠的可行性。由于該片土地開發(fā)改變了原有規(guī)劃，增加了新醫(yī)路沿線的商業(yè)面積，縮減了小區(qū)內(nèi)部的高層住宅，使總體成本下降而成本利潤率上升，從而具有更加明確的獲利可能。
九、資金籌備計劃
遵循新疆XX房地產(chǎn)開發(fā)公司逐步拓展、穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)營方針，在獲得該片土地開發(fā)權(quán)以后，新疆XX房地產(chǎn)開發(fā)公司將以循序漸進，滾動開發(fā)為原則，分三年、三期開發(fā)完成。項目開發(fā)總成本將以分期、分批方式滾動投入，借地養(yǎng)地，借房建房。
項目所需資金主要為第一年度的土地收購資金和首期商業(yè)項目建設(shè)資金，前期投資共22000萬元，資金來源為：
1、新疆XX房地產(chǎn)開發(fā)公司自有資金約7000萬元；
2、新疆XX房地產(chǎn)開發(fā)公司以土地質(zhì)壓貸款15000萬元；
3、新疆XX房地產(chǎn)開發(fā)公司以合作開發(fā)方式向其它經(jīng)營機構(gòu)融資。
一期開發(fā)完成、并順利實現(xiàn)銷售以后，二期開發(fā)資金到位；二期開發(fā)完成、并順利實現(xiàn)銷售以后，已初步實現(xiàn)盈利，三期開發(fā)資金到位。
綜合分析，該項目的實施和開發(fā)無需向銀行和其它金融機構(gòu)借貸，通過融資和企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)，項目資金即可完全到位。
十、結(jié)論
從1998年開始，烏魯木齊城市一類、二類居住和商業(yè)用地已基本出讓完畢，在今后很長時間內(nèi)將不會出現(xiàn)大面積成片土地交易；受土地競賣政策影響，個別舊城改造項目（如南門體育館、中山路商業(yè)一條街）土地價格已經(jīng)失控，由于地價偏高，城市中心土地被廣泛用于商業(yè)項目開發(fā)，從而導(dǎo)致綜合性商業(yè)項目過剩，加大了城市中心地帶的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險。
市郊區(qū)域內(nèi)的成片土地出讓價格相對偏低，但由于市政設(shè)施不完善，部分可出讓土地暫不具備開發(fā)條件，同樣存在較大的開發(fā)風(fēng)險，如華源房地在卡子灣地區(qū)投資開發(fā)的“華美·文軒家園”、建工房地在九家灣地區(qū)投資開發(fā)的木材廠居住小區(qū)等，均因為立地條件差而出現(xiàn)銷售困難。
無論從土地條件還是企業(yè)條件判斷，烏魯木齊鯉魚山路成片土地收購都是XX房地產(chǎn)公司促成產(chǎn)業(yè)升級、鞏固市場基礎(chǔ)的一次機會，該項目實施成本相對較低，獲益面廣，利潤率高，具有良好的社會效益和經(jīng)濟效益。